按揭計算機 2026

按揭計算機點用？

輸入樓價、首期（或直接輸入按揭成數）、年利率同還款年期，拖動滑桿或者直接打數字， 系統會即時計算每月供款、全期總利息，以及假設壓力測試（現時僅供參考，並非強制要求） 所需嘅最低家庭月入。撳開「進階模式」仲可以揀還款方式（等額本息／等額本金）， 並且將你輸入嘅利率同銀行最新公布嘅 H按（1個月 HIBOR + 息差，已自動計入鎖息上限） 做實時並排比較，唔使自己揸計數機逐格計。下面嘅還款進度圖同還款計劃表，會顯示每月 供款入面本金同利息各佔幾多、貸款餘額隨時間點樣遞減。

H按定P按？兩種按揭利率點揀

香港按揭主要分兩大類利率方案。H按同香港銀行同業拆息（HIBOR）掛鈎， 利率 = 1個月 HIBOR + 銀行息差，初期利率通常較低，但會隨市場資金鬆緊逐日浮動； 為咗保障借款人，銀行一般會設「鎖息上限」（封頂機制），即H按利率唔會高過「P（最優惠 利率）－ 某個封頂息差」，等你唔使擔心HIBOR短期急升會令供款失控。P按則 同銀行自訂嘅最優惠利率掛鈎，P Rate 改變頻率遠低於 HIBOR，供款相對穩定，但長線利率 普遍比H按封頂前嘅水平高。揀邊種，本質係喺「短期利率較低但會波動」同「利率較穩定但 普遍偏高」之間取捨，同個人對加減息嘅承受能力有關。呢個計算機嘅進階模式可以幫你將 兩者實時並排比較。

按揭成數上限、按揭保險（MIP）同壓力測試

按揭最高可借幾多成，主要按樓價分級遞減——樓價愈高，最高成數愈低（詳細分級可以睇下面 FAQ）。樓價$1,000萬以下如果想借到八成以上，一般需要透過香港按揭證券有限公司 （HKMC）嘅按揭保險計劃（MIP），借款人需要一筆過繳付保費，換取銀行願意批出較高成數 嘅貸款，實際保費金額視乎成數同貸款額而定。至於「壓力測試」，金管局已於2024年2月28日 起暫停呢項強制要求，現時銀行審批主要睇「供款與入息比率」（DTI）：自用物業一般上限為 月入50%，非自用（例如放租）物業則收緊至40%。呢個計算機顯示嘅「假設壓力測試月供」 純粹沿用舊制概念（現行利率加2厘）畀你參考按揭嘅利率敏感度，並唔代表現行監管要求， 實際審批準則以相關銀行最新公布為準。

等額本息 vs 等額本金：還款方式點解影響咁大

香港銀行預設嘅還款方式係「等額本息」：每月供款金額固定，方便做長遠財務規劃，但由於 初期未還本金較多，首幾年月供入面利息佔比明顯偏高，隨還款年期推進，本金佔比先會逐漸 上升——呢個現象喺上面嘅還款進度圖睇得最清楚。另一種「等額本金」還款方式，每月固定 攤還相同本金，利息按尚欠本金遞減計算，首月供款會明顯高過等額本息，但因為本金還得快， 全期總利息會比等額本息少。等額本金唔係所有銀行都提供，適合初期現金流較充裕、想盡快 減低利息開支嘅借款人；等額本息就更普遍、月供壓力較平均，適合想供款金額可預期嘅家庭。 呢個計算機兩種還款方式都支援計算，可以喺進階模式切換比較。

計算假設及限制

本計算機所有結果僅供財務規劃參考，並不構成銀行實際按揭審批嘅承諾或保證。實際可獲批 嘅按揭成數、利率、還款年期同DTI要求，會因應借款人信貸紀錄、入息穩定性、物業狀況、 銀行內部政策而異，且按揭保險亦有其他資格限制（例如年齡、還款能力評估），詳情請以 相關銀行同香港按揭證券有限公司最新公布為準。H按實時比較所用嘅HIBOR定盤價每日浮動， 本工具只反映攞數據嗰一刻嘅市況，並非鎖定未來全期利率嘅預測。置業前建議同時預留律師費、 代理佣金、印花稅（可以用印花稅計算機一併計算）等現金開支，並諮詢銀行按揭部或者持牌財務顧問嘅專業意見。