作者：CalcKong編輯部
面對環球利率環境變化，唔少有按揭喺身或者打算買樓嘅朋友，每次聽到美聯儲利率決議或者本港銀行利率公佈，心情都會隨之起伏。到底美國加息之後，香港銀行會唔會跟隨？自己每月嘅供樓負擔又會唔會突然增加？
Photo by Stephen Leonardi on Pexels
根據經濟通報道指出，喺美聯儲公佈最新利率決議後，本港三間發鈔行相繼宣佈維持最優惠利率（P）不變。不過，經絡按揭最新分析預計，反映銀行資金成本嘅港元銀行同業拆息（HIBOR）仍有機會挑戰3厘以上水平。
呢個情況反映出最優惠利率同拆息喺走勢上未必完全同步。P按通常跟隨商業銀行嘅最優惠利率走，而H按則主要以HIBOR為基準。當銀行體系資金池或者市場流動性出現變化時，HIBOR往往比P反應更快、波動亦更顯著。對於使用H按嘅借款人嚟講，就算最優惠利率凍結唔加，HIBOR嘅上升依然會直接推高未扣除封頂位前嘅計算利率。
對於正在供樓嘅業主，最關心嘅莫過於HIBOR上升到底會唔會令每月供款即時「變貴」。呢度就需要了解按揭合約中嘅「封頂息率」（Cap）機制。
假設你現時選用嘅係H按計劃，利率結構通常為「HIBOR + 某個固定百分比」，同時設有一個以最優惠利率為基礎嘅封頂上限。如果HIBOR上升至較高水平，加上固定加幅後嘅利率超過咗封頂上限，按揭利率就會直接以封頂上限計算。由於今次發鈔行宣佈最優惠利率保持不變，意味住封頂上限嘅實質利率水平亦維持喺原有位置。換言之，只要你嘅H按早已觸及封頂位，就算HIBOR升上3厘以上，只要最優惠利率唔變，你嘅實際按揭供款暫時唔會因為今次拆息波動而即時上升。
立即使用： 透過利率儀表板隨時掌握最新港元拆息同市場利率動態，做好理財規劃。
唔少供樓人士存在一個常見誤解，以為每次新聞報導HIBOR上升，自己下一個月嘅按揭利息支出就必定會跟住增加。
事實上，要判斷利率變動對個人財務嘅實際影響，必須釐清以下兩個關鍵點：
喺拆息持續高企、未來利率走勢仍有不確定性嘅環境下，業主同買家不可以掉以輕心。除了關注銀行公告之外，更應該主動檢視個人嘅資產配置同現金流。
如果你手頭上有閒置資金，可以考慮善用按揭戶口附設嘅高息對沖戶口（Mortgage-Link）。呢類戶口通常提供同按揭利率相同嘅存款利率，讓你可以將額外流動資金存放喺入面，用存款利息抵銷部分按揭利息開支，從而降低淨利息負擔。此外，如果未來銀行有機會調整最優惠利率，提早檢視自身嘅供款佔收入比率，亦能確保喺利率進一步變化時，個人財務狀況依然穩健。
雖然本港發鈔行維持最優惠利率不變，為現有按揭業主帶來一時嘅喘息空間，但經絡按揭預計HIBOR挑戰3厘以上水平，顯示市場資金成本仍然偏緊。面對未來潛在嘅利率波動，建議你即時重新檢視個人嘅按揭負擔，利用線上計算工具試算不同利率情境下嘅供款變化，並為隨時可能出現嘅利率調整做好應對方案。
立即使用： 利用按揭計算機模擬唔同利率升跌情境，計算自己嘅供款負擔同壓力測試結果。
本文內容參考以下公開資料整理：